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房地产行业税收专项检查工作(稽便函[2008]42号)政策解读之四

房地产行业税收专项检查工作(稽便函[2008]42号)政策解读之四


原问题:“4、私建违建阁楼、车库、仓库,对外销售使用权开具收款收据,隐匿收入。”

学习体会:
一、政策规定
以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物,视同销售建筑物(国税发(1993)149号)。

二、实际情况
房地产开发企业除了正常的可供销售的建筑以外,一般还有以下几个部分:
1、转换层、消防水池等建筑物自身包含的面积(通常计入分摊面积中),但有的开发单位将转换层也对外出租;
2、变电所(站)、水二次加压站点、热力站等专业配套设备/设施,通常转交给各专业公司,部分由物业负责(例如水二次加压站点);
3、会所、停车场(库)、物业管理场所、文体场馆、学校/幼儿园、通信场所等公共配套设施,部分出租出售,部分由物业负责管理;
4、除了前述以外,开发公司额外修建的阁楼、车库/位、地下停车场等,符合建筑面积的规定(层高超过2.2米),但没有手续,也办不了产权;
5、不符合建筑面积的规定(层高不超过2.2米),但仍有使用价值,当然也就有出租出售的价值;
6、人防工程,通常占到整个建筑面积的2%-4%,也有的按照单层建筑的投影面积计算。人防工程的面积是不计算到整个公共建筑面积部分的,当然也就不计算到总可售面积中。通常人防公司可以由开发单位以象征性的价格回租,然后再对外出租,注意不能出售。
7、立体停车场
由于现在城市的发展,土地的稀缺性和不可替代性,以及现代交通工具的高速发展,停车场/位已经成了购房者着重关注的要点之一,现在有的项目的停车位与户数纸币已经达到了1:1甚至还要多。
    现在有的城市已经发展了专用的立体停车场,采用智能机械式停车装备,具体有升降横移类、垂直循环类、水平循环类、巷道堆垛类等多种。由于属于新生事物,没有固定车位,隶属于建筑物和设备之间,同时又经常属于开发公司销售建筑物的配套设施,所以这部分的营业税、所得税、土地增值税都是需要仔细研究的问题。

三、收据的管理
通常,开发企业对购房者开具的发票和收据一般有三种(这个可能各地有不一样的情况,仅供参考):
1、结算发票
全称:商品房销售(结算)专用发票;
适用范围:适用于商品房销售结算业务发票。
简单的说,就是可以用于办理产权的发票,通常在交完全款以后开具。
2、预售款专用发票(收据)
全称:辽宁省大连市商品房预收款专用发票;
适用范围:适用于销售商品房收取的预售款业务。
简单的说,就是分期付款过程中,一次或多次交款的时候开具的专用发票,实质就是专用收据。
3、往来收据
在专用发票中无法包含的各种价外费用,如手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他价外费用,以及收取的维修基金、定金、保证金、违约金等,开具往来收据。
如前所述,往来收据同营业税和所得税没有严格的对应关系。
4、与本问题的关系
对于开发企业建设阁楼、车库、仓库,对外销售使用权,应当开具什么发票,从《大连市地方税务局关于规范普通发票适用范围的通知》(大地税发[2004]177号)中没有找出答案。

四、本章节的疑问
1、对于不构成建筑面积的阁楼、车库等,如何处理?
2、对于销售使用权的建筑物/构筑物,应当开具什么发票?
3、开发企业修建立体停车场并对外销售车位的税收政策?

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