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国税发[2009]31号文研究

今天整理了一下笔记本电脑中房地产方面学习的学习笔记资料,发现这个东西,也记不清楚是在谁的文章上修改的,也想不起来是综合了多少位前人的成果和观点,反正是糅合了本人及多位学习31号文的体会而成的笔记记录。现在贴上来,供初学者对31号文有一点基础性印象:

简解——国税发[2009]31号文  房地产开发经营业务企业所得税处理办法

简解:新31号文分为六章三十九条,并更名为**办法,较原31号文**的通知更正式。但仍以国税发的形式下文,如果是总局令的话,并同其他办法统成为一个企业所得税配套体系,就更加完善了。
  
第一章   总  则 
简解:本章共四条。
第一条    根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定,制定本办法。
简解:明确上位法。
  
第二条  本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业(以下简称企业)。
简解:本条与原31号文第11条相对照:
1、明确了本办法的适用范围。
2、与原31号文比较,有扩大和减少:
扩大:原31号文只针对内资企业,新31号文对内资、外资均有效;
减小:新31号文只针对房地产企业,原31号文房地产企业和临时从事房地产的企业(取得房地产临时资质)和参与房地产项目的企业。
  
第三条  企业房地产开发经营业务包括土地的开发,建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外,其他开发产品符合下列条件之一的,应视为已经完工:
简解:明确了完工条件,比原31号文第2条第一款比照,具体描述了各种开发产品的种类,
1、新31号明确了除土地开发以外,更合理。但是土地开发的完工条件没有进一步明确。
2、对于在建工程的转让没有明确。
(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
(二) 开发产品已开始投入使用。
(三) 开发产品已取得了初始产权证明。
简解:基本与原31号文的三个条件相同,采用竣工、使用、产权孰早的原则。
对于已经销售的情况,在符合完工条件后在所得税上就要确认收入结转并结转相应的成本(第九条和第三十五条)。
相对应的,在会计处理上,根据《收入准则》

第四条 销售商品收入同时满足下列条件的,才能予以确认:
(一)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;
(二)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权,也没有对已售出的商品实施有效控制;
(三)收入的金额能够可靠地计量;
(四)相关的经济利益很可能流入企业;(税法上没有这条)
(五)相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
如何尽可能的在会计与税务中取得一致,是一个需要探讨的问题,前一阵子对于万科的收入确认原则也有过很大的争议。
第四条  企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形,税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理,但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
简解:
1、同原31号文一样,明确了不得事先核定征收的问题,但是很多地方执行起来有走样。
2、但根据31条,事后可以核税;
3、对原31号文中的重复描述征管法35条,予以取消。
  
第二章   收入的税务处理
简解:本章共六条。
第五条  开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款,包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等,凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的,应按规定全部确认为销售收入;未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的,可作为代收代缴款项进行管理。
简解:
1、所得税中代收费用,同营业税、土地增值税的规定和处理不完全一致;
2、做不做收入是关系到“三费”的扣除基数问题,可见立法者并没有意识到这个问题。后面几条同样反映出这个问题。
  
第六条  企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入,应确认为销售收入的实现,具体按以下规定确认:
简解:注意这个新增加的前缀,本条对于未签订正式销售/预售合同的不适用。
(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的,应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日,确认收入的实现。
简解:继续执行原31号文的实际原则,但是存在先交房后付款的情况,这时候就可能会晚确认收入。
(二)采取分期收款方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现。
简解:继续执行原31号文的约定与实际孰早原则。
(三)采取银行按揭方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款确定收入额,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
简解:继续执行原31号文的实际原则。
(四)采取委托方式销售开发产品的,应按以下原则确认收入的实现:
1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的,应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
2.采取视同买断方式委托销售开发产品的,属于企业与购买方签订销售合同或协议,或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的,如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格,则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现;如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格,以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的,则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
3.采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的,属于由企业与购买方签订销售合同或协议,或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的,如果销售合同或协议中约定的价格高于基价,则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现,企业按规定支付受托方的分成额,不得直接从销售收入中减除;如果销售合同或协议约定的价格低于基价的,则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的,则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
4.采取包销方式委托销售开发产品的,包销期内可根据包销合同的有关约定,参照上述1至3项规定确认收入的实现;包销期满后尚未出售的开发产品,企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。
简解:取消了原31号文中对于清单的规定,但前面四种方式仍以清单为依据,因此必要的话仍需要准备清单的相关资料,有备无患。
  
第七条  企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。
简解:
1、取消了对于自用视同销售的规定,遵循了国税函[2008]828号的规定;
2、注意与24条对照使用
确认收入(或利润)的方法和顺序为:
(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;
(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;
(三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。
简解:方法参照了《征管法实施细则》第五十五条的内容,同原31号文也保持一致。但在新31号文预计计税毛利率较原31号文下降五个百分点的情况下,仍保持15%的成本利润率。 

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